A la hora de comprar una vivienda hay que
fijarse en diferentes factores que afectan en gran medida el precio de la misma
y que sin duda pueden darte muchos quebraderos de cabeza a la larga. No todos
los días te compras una vivienda y es normal no saber en qué fijarse, siendo
habitual fiarse de un bonito acabado interior y una relación precio / m2.
A continuación se describen los criterios fundamentales que
debes tener en cuenta antes de comprarte una vivienda de segunda mano:
1. PRECIO. Además del precio de compra debes tener en
cuenta otros gastos como son el impuesto de transmisiones patrimoniales,
formalización de préstamo bancario, gestoría, notaría y registro. Varían en
función de la Comunidad Autónoma donde nos encontramos esta serie de gastos
suele rondar en torno al 10% -12% del precio de compra.
2. UBICACIÓN. Es el factor fundamental a
la hora de repercutir el precio por m2 de vivienda, siendo un motivo a valorar
por la cercanía de servicios (metro, colegios, parques, etc), prestigio del
barrio, posible delincuencia, vistas, cercanía del centro, etc.
3. ALTURA Y ORIENTACIÓN. La orientación
ideal para una vivienda es SUR o ESTE, siendo las menos favorecidas la oeste y
la Norte. El motivo es porque la orientación sur es la que recibe mayor luz
solar natural y por tanto mayor luminosidad. En viviendas con ascensor,
obviamente es mejor y más caro cuanto más alto. Si no tiene ascensor, a
excepción del bajo, suelen ser más caros los pisos bajos.
4. ESTRUCTURA. No es necesario ser
arquitecto para poder conocer la estructura del edificio. Normalmente son de
pilares de hormigón/acero o bien de muros de carga. La estructura con pilares
permite poder realizar una mejor distribución interior, frente a los muros de
carga que limitan y condicionan los espacios.
5. SERVICIOS CERCANOS. El servicio
fundamental y determinante es el disponer de Transporte Público cercano público
(preferiblemente metro, cercanías o autobús).
Luego existen el resto de factores secundarios que marcarán la
diferencia, tales como Colegios cercanos, Zonas Verdes, Supermercado, Centro de
Salud cercano…
Debemos pensar que la vivienda que vas a
comprar es posible que en el futuro no sea tuya y cuanto mayor sea el ratio de
gente que pueda interesarle la vivienda mejor valorada estará
6. COMUNIDAD Y DERRAMAS. Es habitual no
conocer el precio de la Comunidad, llevándonos desagradables sorpresas a
posteriori de la compra. Suelen rondar desde 30€ a los 500€ en función de la
superficie y obviamente los servicios que dispone la Comunidad (portero,
piscina, ascensor, seguridad, calefacción central, etc.). Las derramas comunitarias pueden hacer que el precio de compra
se dispare, ya que en ocasiones hay que cambiar la caldera, el tejado, el
portal, etc. Se recomienda antes de comprar hacer una llamada al Administrador
o presidente de la Comunidad para comprobar la situación de la finca y futuras
derramas.
7. AÑO DE CONSTRUCCIÓN DEL EDIFICIO. Cuanto más antiguo es peor y con más posibles
problemas y futuras derramas. La antigüedad del edificio se puede mirar a
través de la página de la Oficina
Virtual del Catastro:
8. NECESITA REFORMA INTERIOR. Es un hecho que a muchas personas les echa
atrás, pero debemos saber que el precio de venta se fija en gran medida en
función de eso. Por lo que comprar una vivienda para reformar debe ser
equiparable en precio a comprar una vivienda reformada menos el precio de la
reforma.
Muchos pisos aparentemente están reformados y no se ha cambiado ni la
fontanería, ni la electricidad, por lo que conviene al menos mirar esos puntos.
9. ILUMINACIÓN Y VENTILACIÓN. Para la iluminación siempre se tiende a
comprar viviendas Exteriores (con mayor luminosidad y facilidad de ventilación)
antes que viviendas interiores, que suelen dar a patios de menores dimensiones
que la propia calle. Para la ventilación es importante además fijarse en si es
posible de disponer de ventilación cruzada en dos fachadas.
10. ASCENSOR. Si la vivienda dispone de
ascensor será un valor añadido siempre, a no ser que se esté pensando en
comprar un bajo! (ojo porque están obligados a pagar dicho servicio aunque no
participen de él)
11. RUIDOS.
Existen calles con mucho ruido y con poco ruido, además de calles que en
cierta hora se hace imposible dormir o concentrarse, por lo que se recomienda
visitar la zona en diferentes horas. En este punto puede favorecer el ser
interior en vez de exterior, pero con los sistemas constructivos actuales no es
un criterio primordial.
12. EFICIENCIA ENERGÉTICA. La calefacción suele ser unos de los
gastos mayores conjuntamente con la electricidad en el mes a mes de una
vivienda, por lo que conviene valorar la envolvente de la vivienda
(aislamiento, ventanas, fuentes de energía, etc) Ahora se mira siempre con el
Certificado de Eficiencia Energética obligatorio en cada compraventa. La mejor
calefacción es la de las energías renovables, biomasa o gas, siendo la peor sin
duda la eléctrica, la cual a día de hoy supone un gran gasto especialmente los
meses de invierno.
Cuando se hayan valorado todos estos factores estaremos
perfectamente capacitados para comprar la vivienda que mejor se adapte a
nuestras necesidades sin engaños. Es importante solicitar una nota simple para
comprobar los metros cuadrados reales (no es lo mismo útiles que construidos,
pudiendo variar enormemente en función de las zonas comunes del resto del
edificio).
